Le lotissement est un moyen simple de répondre à la demande en nouveaux logements sur la commune. Mais comment faire pour l’intégrer dans le paysage ? Comment pousser les futurs acquéreurs à utiliser des matériaux plus vertueux sans surcoûts ? Comment favoriser le lien social entre les futurs habitants ? Comment réduire les coûts de voirie tout en intégrant la gestion de l’eau de pluie ? Est-ce possible d’avoir une diversité des architectures ? Un lotissement peut-il donner l’impression d’être en plein bocage?
Retour sur deux exemples bretons, au nord de Rennes :
- Guipel (1 700 habitants) : son lotissement, son hameau léger (habitats sans fondations), sa rénovation de logements sociaux et son projet de division parcellaire (construction de maisons indépendantes dans les jardins).
- Hédé-Bazouges (2 267 habitants) : son lotissement « paysager » construit il y a plus de 20 ans et qui fait encore aujourd’hui office de pionnier.
L’apport du Bruded
La visite des sites de Guipel et de Hédé-Bazouges a été organisée grâce au BRUDED, réseau de partages d’expériences breton créé en 2005.
Le présent compte-rendu intègre des liens vers les articles rédigés par le Bruded sur le bourg de Guipel et l’éco-lotissement de Hédé-Bazouges.
🏡 Guipel : urbaniser autrement
Quand une friche agricole devient une opportunité
(crédits photos : Bruded)
La fermeture du séchoir à céréales (3 bâtiments, une surface totale de près de 8000m2), sa démolition et la dépollution du site ont entrainé une réflexion sur la re-densification du bourg .
Le droit de préemption de la commune a facilité le rachat du terrain à l’euro symbolique, après dix années de portage foncier par l’EPF (Établissement public foncier) de Bretagne.
La collectivité a fait le choix de ne pas réimplanter d’activité industrielle en centre-bourg. Elle a souhaité développer un cadre de vie agréable, préservé des nuisances sonores et du passage de poids lourds.
Maîtriser le foncier pour re-densifier le centre-bourg
Transformer deux vieilles bâtisses en logements sociaux
La commune s’est montrée offensive en matière d’acquisition de foncier. En 2000 et 2008, elle rachète deux bâtisses inoccupées construites en terre. Le 2e bâtiment a par la suite été racheté par la communauté de communes (prise de compétence « logement locatif social en cœur de bourg »). Une convention a été négociée entre la Communauté de communes et SOLIHA : l’opérateur s’engage à réaliser des opérations de petite taille, « plus déficitaires ». En contrepartie, des opérations sur les communes « pôles » lui sont confiées. Le projet a permis l’accès à des terrains situés en fonds de parcelle. ➡️ Trois T3, un T2 et deux garages ont été créés.
💶 Budget
- Le foncier a été portée par la commune (36k€) et la Communauté de communes (118k€)
- La voirie a été financée par la commune (94k€)
- Le bailleur a engagé 18% de fonds propres contre 15% en moyenne.
« Cette opération a permis de solutionner un point névralgique de cœur de bourg et nous a appris qu’une rénovation de qualité ne peut passer que par une acquisition de foncier à un prix modique »
Christian Roger, maire de 2008 à 2020
Acheter et rénover deux longères en entrée de bourg
En 2008, la municipalité a décidé d’acquérir deux longères mitoyennes au lieu-dit la Paumerie. Il s’agit là encore de densifier l’habitat, de créer des logements sociaux et de valoriser le patrimoine de la commune.
Deux T4 ont été créés pour accueillir deux familles. Les deux logements de la Paumerie ont été rénovés en suivant le cahier des charges Bâtiment Basse Consommation (BBC), pour un surcoût d’environ 15%. Cet investissement permet au logement de 96 m² de consommer 68 kWh/m²/ an et à celui de 98 m² de consommer 78 kWh/m²/ an. Des panneaux solaires thermiques alimentent également les logements en eau chaude.
ℹ️ L’info en plus
Une opération blanche pour la commune. L’excédent réalisé sur les ventes a permis de réaménager l’entrée de bourg (création d’un cheminement doux, de muret en pierre).
Diviser les parcelles pour réaliser 4 lots supplémentaires en entrée de bourg
La municipalité a acheté une maison sur une parcelle de 5 000 m² (261K€) avec deux objectifs :
- Densifier et viabiliser à moindre coût (réseaux disponibles, aménagements limités).
- Donner de la latitude pour l’aménagement de la rue de Rennes, peu large, notamment pour réaliser des voies douces.
Redivisée et aménagée, la parcelle a permis de proposer quatre lots libres supplémentaires :
- la maison d’origine a été revendue avec un terrain plus petit
- les terrains commercialisés au même prix que l’éco-lotissement situé en face (105€/m2) ont été vendus très rapidement.
Créer des passages
Guipel est traversée par 2 routes principales. Pour faciliter et apaiser la circulation, un travail sur la voirie a été réalisé.
Des passages, des venelles ont été créés pour donner de l’épaisseur au centre-bourg et mettre en valeur le patrimoine, les jardinets, les murets.
Oser l’habitat léger
Situé à proximité des écoles et de la cantine, l’habitat léger de Guipel est un lieu de vie participatif accueillant 9 habitats réversibles.
Pour mener à bien ce projet, la commune a été accompagnée par une association (Hameaux légers).
Le collectif qui a répondu à l’appel d’offres doit respecter un cahier des charges strict (liste non exhaustive) :
- en matière de bâti (habitat sans impact sur l’environnement, sans fondations)
- en matière de gestion : le lieu est géré par un collectif d’habitants (sous forme associative) ce qui évite à la commune de gérer les entrées / sorties de chaque locataire individuellement)
- le lieu fait l’objet d’un bail emphytéotique
- un habitat est dédié au logement d’urgence
- il ne peut y avoir plus de 20 habitats par hectare
- il faut pouvoir faire le tour de l’habitat…
La mairie a apporté le foncier et la VRD. Le projet a été rentabilisé en 8 ans.
Une fois l’investissement réalisé (100k€ en moyenne), le loyer est faible (80€/mois).
Une partie des communs (salle de convivialité, buanderie..) est mutualisée.
Du temps et de l’audace !
La politique foncière de la commune initiée depuis les années 2000 s’appuie sur le temps long. C’est un processus lent, qui n’est pas encore achevé (la commune compte encore des maisons abandonnées). De même, la création de circulations et l’implantation d’habitats légers a nécessité énormément de concertation pour faciliter leur acceptabilité.
Il faut aussi de l’audace pour « vendre des maisons sans terrains à la campagne ».
Quelques enseignements :
- Les plus petits terrains ont été vendus en premier : ils permettent aux acheteurs d’acquérir de jolies maisons dans les zones à forte pression foncière.
- La création de circulation piétonne permet de valoriser le paysage, les chemins, et ce faisant, donne de la valeur aux logements traversés.
- Le travail partenarial mené avec la Communauté de communes et les opérateurs privés ont permis d’abaisser le coût du terrain et ont facilité l’arrivée de nouveaux habitants.
- Les néo-ruraux peuvent avoir envie d’habiter à la campagne, en centre-bourg, quand « il s’y passe quelque chose » (présence d’une micro-crèche, d’un café, de services). Il est nécessaire de favoriser cette offre de service pour faire venir et fidéliser les habitants.
Hédé Bazouges : un lotissement différent
Faire autrement
En 2004, sortaient de terre les premières maisons de l’éco-lotissement de Bazouges-sous-Hédé, commune de 900 habitants associée à Hédé. 20 ans après, le projet continue d’être une référence.
Le projet est né de la volonté de faire autrement :
Notre nouvelle équipe municipale partageait l’idée de faire un lotissement à cet endroit mais pas un projet classique, avec des voiries de 6 mètres de large, des trottoirs avec bordures granit, des maisons en parpaing et PVC toutes identiques posées au milieu de la parcelle.
Jean-Christophe Bénis, ancien maire de Hédé-Bazouges
Le lotissement a été réalisé en régie, avec l’aide d’architectes concernés par les enjeux du développement durable.
Le paysage d’abord
L’accent a été mis sur l’intégration paysagère. L’ensemble du lotissement est traversé par des chemins.
La voirie est à sens unique, réduite à son strict minimum (3,50 mètres de large) et bordée de haies arbustives sur talus et de noues pour gérer les eaux de pluies.
Ce choix est à la fois économique, écologique et esthétique.
Un cahier des charges strict..
Les parcelles sont exposées sud-est ou sud-ouest. Les constructions doivent respecter un cahier des charges précis :
- Chaque habitation est dotée d’une cuve de récupération d’eau de pluie (7 m3 béton, fournie par la mairie) et de panneaux solaires thermiques.
- Il est interdit d’utiliser du parpaing en élévation de mur et du PVC pour les menuiseries.
…Qui laisse la place à la diversité
Seuls les garages sont tous identiques pour renforcer la cohérence paysagère. Aucune contrainte de forme n’a été imposée aux acheteurs s’agissant de leur habitation. Plusieurs acheteurs ont réalisé leur maison en auto-construction. La moitié d’entre eux les ont construites en ossature bois et isolées avec de la paille provenant d’un agriculteur de la commune.
et favorise les rencontres
Chaque placette dessert, par groupe de 4, 22 lots libres ainsi que 10 logements en semi-collectifs réalisés par un bailleur social.
Ces placettes favorisent les échanges : on y gare les voitures, décharge les courses, sort les poubelles..
On s’y croise nécessairement.
Accompagner les habitants de demain
Bien que « petites » en 2006 (entre 400 et 800 m2) et de forme inhabituelle, les parcelles ont été rapidement commercialisées. La commercialisation a été facilitée par la création d’un espace de sensibilisation des futurs acheteurs : le « forum de l’habitat sain ».
Créé par la mairie en lien avec l’équipe de maîtrise d’œuvre, ce forum s’est réuni 10 fois (visite des terrains, échanges avec les professionnels, conférences.)
Ces échanges ont permis de trouver les habitants d’un lotissement reconnu éco-quartier en 2013.
☎️ Contacts
Mairie de Guipel
Isabelle Joucan, Maire
02 99 69 74 74
Mairie de Hédé-Bazouges
Isabelle Clément Vitoria, Maire
02 99 69 74 74
BRUDED
Camille Ménec
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